Location au Japon, un exode urbain ?

Avec une campagne de vaccination lancée tardivement et qui peine a vraiment démarrer, le Japon est encore loin d’avoir les conditions pour le new normal. Cette année d’incertitude a cependant eu de gros changements sur la vie quotidienne et notamment sur la façon dont les gens choisissent là où ils vivent.

Population en baisse a Tokyo

C’est un peu l’effet du Covid-19 que personne n’avait vu venir. Alors que cela fait des années que Tokyo brave la tendance de fond et voit sa population continuer d’augmenter, sur les 6 derniers mois de 2020, la population a clairement baissé. Si sur l’ensemble de 2020, la population augmente bien (+8700 habitants), on est très loin des augmentation de 100000 habitants des années précédentes.

Si on regarde dans le détail, on constate qu’avril et mai sont habituellement le pic des nouvelles arrivées. C’est principalement dû a cette habitude des entreprises japonaises de concentrer leurs recrutements au 1er avril. Cette majorité de nouveaux diplômés montent donc à la capitale pour un démarrage a la même période. C’est d’ailleurs pour ça que cette période est la moins propice aux déménagements car les agences les font passer en priorité et il y a globalement moins d’opportunités.

2020 commençait comme une année normale. Beaucoup d’entreprises étaient passées en travail à distance a partir de mars 2020. Tendance qui s’est accentuée à partir d’avril, quand Tokyo est passée en état d’urgence pour la première fois. Mais les recrutements de nouveaux diplômés étant décidés bien en avance, on constate le même pic d’arrivants que les autres années. Mais à partir de mai, l’écart commence a se creuser.

Et ce n’est pas la levée de l’état d’urgence qui a enrayé cette baisse. Le new normal semble s’être fait au détriment de Tokyo. Ou plutôt, a distance des zones habituelles.

Un autre point intéressant, c’est que le nombre d’habitants non japonais a régressé de 2 ans. Sachant que ces statistiques ne prennent en compte que les résidents, pas les touristes, c’est vraiment impressionnant. La fermeture des frontières aux nouveaux arrivants (gel des nouveaux visas), a dû fortement contribuer à la baisse mais ça aurait du se traduire par une stagnation, pas à une dégringolade de cette ampleur.

De gros changements d’habitudes

La mise en place de l’état d’urgence s’est aussi accompagnée d’une forte recommandation de travail a domicile, associée à un confinement light (fermeture initiale des centres commerciaux, restaurants, puis assouplissement et horaires raccourcis etc… ). Et ça se ressent dans les transports et dans la fréquentation des principales gares tokyoïtes, par exemple si dessous à Shinjuku ou Tokyo (mes excuses pour ces graphiques bruts et non traduits, les données sont propriétaires et non disponibles à un péquin comme moi).

Evolution de la fréquentation de la gare de Shinjuku (données Papilio via le Bureau de planification de la ville de Tokyo)
Evolution de la fréquentation de la gare de Tokyo (données Papilio via le Bureau de planification de la ville de Tokyo)

Des centre-villes moins attractifs à la location

Le premier confinement light (initialement 自粛, c’est-à-dire contrôle de soi ou retenue, puis par la consigne de STAY HOME, « restez chez vous !« ) s’est aussi traduit par une ruée sur les magasins de meubles et d’ameublement. Par ruée, j’entends que Nitori a vu une hausse de 47% de ses ventes (+26% de ses profits) en juin 2020. Comme si devoir travailler dans des chambres de bonne juste assez grandes pour faire tenir un lit, un mini bloc douche (les fameuses コーポ) avait fait realiser a beaucoup que leur logement était, au mieux, un lieu pour s’écrouler après le travail et pas un lieu de vie.

Avec le travail a domicile qui s’est prolongé bien au delà du premier mois (personnellement, ça fait maintenant un an que je travaille a domicile, après une decision prise dans l’urgence par mon employeur. A ce jour, il n’y a pas de retour prévu au bureau), un genre d’exode urbain a commencé.

Pourquoi vivre dans une cage a poule alors qu’il est possible de trouver, pour un loyer similaire, bien plus grand et confortable, en s’éloignant du centre. Surtout avec une moindre contrainte sur les transports en commun si le travail a domicile s’impose définitivement, ou plus vraisemblablement (et comme de nombreuses connaissances le rapportent aujourd’hui), si les entreprises passent sur un système hybride avec une presence au bureau requise 1, 2, 3 jours par semaine, avec des horaires décalés.

Carte des loyers medians a Tokyo en 2019

Si les loyers ont quelque peu évolué depuis mon article de 2019 duquel la carte ci-dessus est extraite, le mouvement, lui est bel et bien d’actualité. Lifull Homes, gros agrégateur immobilier a publié le classement des 100 gares les plus recherchées pour des annonces de location et les biens a vendre et cela confirme ce que les anecdotes collectées semblaient montrer.

A Tokyo, les recherches pour des locations dans le centre chutent très largement alors que les recherches a Saitama au nord ou au delà de Tachikawa ou Fuchu a l’ouest augmentent largement.

Etonnamment, cette constatation ne s’applique pas aux achats qui semblent a l’inverse profiter principalement a l’hyper centre de Tokyo, potentiellement pour profiter d’une baisse des prix ? De l’autre coté de la baie de Tokyo, la ville de Chiba a aussi profité de la tendance.

Le classement est aussi disponible pour Nagoya et Osaka. A Osaka, l’est et le nord-ouest semblent profiter le plus pour les locations mais il ne me semble pas y avoir de tendance particulière pour les achats (en tout cas, rien que mon ignorance totale de la ville ne me permette d’identifier). Dans les deux cas cependant, les zones proches du chateau semblent avoir énormément perdu en popularité.

Pour la région d’Osaka, que ce soit a la location ou a l’achat, Kyoto semble largement profiter de cet exode urbain. A titre personnel, quite a faire 30 minutes de train, je préférerais vivre a Osaka mais il semble que ce soit loin d’être l’opinion majoritaire. Contrairement a Tokyo, ce sont les banlieues proches au nord et a l’ouest d’Osaka (notamment la zone entre Osaka et Kobe) qui semblent attirer le plus les acheteurs potentiels.

La revanche de la province ?

C’est un peu l’hypothèse a la mode un peu partout. Les villes perdant de leur attrait suite aux différents confinements et/ou à la mise en place du travail a domicile, les villes de provinces et la campagne prennent leur revanche si l’on en croit des articles français, américains ou japonais semblent pointer dans cette direction. Quand on regarde les chiffres cependant, cette nouvelle tendance peine a se faire voir pour l’instant.

Si les données de Lifull sont intéressantes, elles restent a un niveau très local. We need to go deeper. Heureusement, la bureaucratie japonaise a de quoi répondre à cette question. Autant devoir déclarer à votre mairie d’origine que vous déménagez afin d’obtenir un certificat que vous devez présenter à votre nouvelle mairie est très procédurier, autant je suis content d’avoir eu accès a ces statistiques aujourd’hui. Gros avantage, contrairement aux statistiques sur la population, elles s’affranchissent des décès, ce qui est important dans un pays qui fait face à un tel vieillissement de sa population.

Sans surprise, on retrouve la métropole tokyoïte dans le haut du classement des départements gagnant le plus d’habitants par an, suivi par les départements d’Aichi (Nagoya) et d’Osaka. Fukuoka tire son épingle du jeu aussi, en se maintenant a l’équilibre. Shiga et Okinawa sont en réalité en très léger négatif. Ces 7 départements (parmi 47) sont donc les seuls à gagner en population !

Comme plus haut, on constate à quel point 2020 (en rouge) a été une année particulière pour Tokyo. Cependant, cette baisse impressionnante ne semble pas vraiment profiter aux autres départements du top 9. Une très légère tendance a la hausse pour Kanagawa et Chiba mais rien de très impressionnant.

Si on regarde l’autre bout du classement, Ibaraki et Hokkaido a l’inverse semblent tirer leur épingle du jeu. Comme vu plus haut Hyogo (et donc Kobe), pourtant proche d’Osaka aurait pu bénéficier du meme effet de transfert des locations comme c’est le cas sur Tokyo mais il y a eu au final peu de nouveaux arrivants et la population. C’est cohérent avec les données de Lifull qui a vu l’intérêt de la ville stagner ou régresser.

Le mot de la fin

Il est sans doute trop tot pour parler d’exode urbain mais je vais commencer a suivre de près les marché de la location et de l’immobilier (ça tombe bien, il faut que je quitte mon appartement No Pet No Kid sous peu). J’aimerai connaitre la sociologie pour avoir une approche plus structurée.

Mais, une chose est sûre, c’est que ça m’a redonné envie d’écrire ici et de dépoussiérer certains brouillons qui trainent depuis 2-3 ans.

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